O contrato de mediação imobiliária

Nos últimos anos, as transações comerciais, no setor imobiliário, têm vindo a aumentar, de forma significativa.

Naturalmente, quem pretende, por exemplo, vender, pode optar por colocar o imóvel no mercado contratando os serviços de uma imobiliária e, nesses casos, as partes celebram um contrato vinculando-se a um conjunto de direitos e deveres no quadro legal de um contrato de mediação imobiliária, que se rege pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

Do que falamos quando enunciamos o contrato de mediação imobiliária? Quais as suas principais características?

Desde logo, o contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, devendo as condições de remuneração, (fixa ou percentual), bem como a forma de pagamento, constar obrigatoriamente do clausulado do contrato, sob pena de nulidade (artigo 16º n.º 2 e 5 da mencionada lei).

Quanto à remuneração propriamente dita, importa esclarecer que a mesma não é devida apenas pelo exercício da atividade de mediação, ou seja, a mediadora não é remunerada pelos atos que praticar para encontrar interessado na celebração do contrato (em regra, uma compra e venda). Também esta remuneração não é devida se a mediadora encontrar um interessado, pois só com a conclusão e perfeição do negócio visado (contrato definitivo ou contrato promessa, caso tal tenha sido convencionado (artigo 19º n.º 1 da referida lei) é que nasce a obrigação de pagar.

Assim, a remuneração do mediador imobiliário depende da conclusão e perfeição do negócio visado com a celebração do contrato de mediação imobiliária.

Outro ponto a assinalar neste tipo de contratos é o de que as partes podem estabelecer uma cláusula de exclusividade, nos termos da qual a agência imobiliária goza de uma posição privilegiada, no sentido em que fica afastada a concorrência de outras mediadoras, ficando também afastada a possibilidade de o próprio cliente proceder à venda direta do imóvel em causa.

Com a estipulação de uma cláusula de exclusividade, a mesma tem que ser respeitada durante o período de vigência do contrato, não podendo o contrato cessar por decisão unilateral do cliente, sem invocação de causa justificativa para a cessação.

Nos contratos de mediação imobiliária celebrados com cláusula de exclusividade, a obrigação assumida pela mediadora, por limitar a possibilidade de realização do negócio por outras vias, que não através de si, torna-se numa obrigação mais forte que impõe uma maior diligência na procura de um cliente interessado na compra do imóvel em causa.

Tem assim, a mediadora, uma especial obrigação de concluir e tornar eficaz o contrato previsto na medida em que, com a exclusividade, ficando o cliente impossibilitado de recorrer aos serviços de outras mediadoras, se assim não fosse, estar-se-ia perante um desequilíbrio nas prestações, que não seria legalmente admissível.

No entanto, importa esclarecer que, nos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, a obrigação da mediadora mantém-se como uma obrigação de meios, pois esta apenas se obriga a diligenciar pela obtenção de interessado no contrato, não ficando obrigada a alcançar a conclusão do contrato, pelo que não se está perante uma obrigação de resultado, na medida em que a concretização do contrato não está na disponibilidade da mediadora.

Evidentemente, o direito à remuneração apenas nasce no momento em que é celebrado o contrato de compra e venda do imóvel.

Diferentemente, no contrato de mediação simples (sem exclusividade), não resultando nada em sentido diferente, a mediadora terá apenas o ónus de diligenciar pela procura de potencial interessado e o cliente, que celebrou o contrato de mediação, sendo o proprietário do imóvel a ser vendido, fica constituído na obrigação de pagar uma remuneração à agência quando esta encontre um comprador que, efetivamente, queira formalizar a compra e venda.

Daqui resulta que o contrato de mediação simples e o contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade são realidades diferentes chegando, mesmo, a falar-se em duas subespécies de mediação.

A celebração de um contrato de mediação imobiliária, como todos os contratos, obedece a um conjunto de regras e é sempre aconselhável que quem se vincula tenha sua vontade esclarecida, sabendo concretamente o que se encontra previsto, em termos de clausulado pelo que se necessário for deve procurar ajuda técnica para evitar que, no futuro, se depare com surpresas desagradáveis.

Pedir o devido aconselhamento constitui, pois, uma regra de prudência.

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