A compropriedade e a ação de divisão de coisa comum

Conforme resulta do artigo 1412.º do Código Civil, a regra é a de que:
«1- Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa»
De acordo com o artigo 209.º do Código Civil, são consideradas diviseis as coisas que possam ser fracionadas sem que se altere a sua substância, sem que diminua o seu valor ou sem que tal cause prejuízo para o uso a que destinam.
Assim, sempre que duas ou mais pessoas sejam comproprietárias e, não havendo acordo entre as mesmas para colocar termo à indivisão, a ação de divisão de coisa comum apresenta-se como o meio processual adequado para que o ou os consortes que pretendam colocar termo à indivisão o façam, devendo alegar, para além da sua qualidade de consorte, a divisibilidade jurídica da coisa, seja em substância ou seja em valor pedindo que «se proceda à divisão em substância da coisa comum ou à adjudicação ou venda desta, com repartição do respetivo valor, quando a considere indivisível …» (artigo 925.º do Código de Processo Civil).
A ação de divisão de coisa comum pode ser sumariamente decidida, após contestação da parte contrária, caso as questões suscitadas pelo pedido de divisão possam ser decididas logo que produzida a prova.
Conforme resulta do n.º 4 do artigo 926.º do Código de Processo Civil, ainda que as partes não suscitem a questão da indivisibilidade da coisa, o Tribunal deverá conhecer desta questão oficiosamente tendo em conta os critérios supra mencionados previstos no artigo 209.º do Código Civil, ou seja, por exemplo, um imóvel será divisível se:
1.não existir alteração da sua substância;
2. não diminuir de valor;
3. não existir prejuízo para o uso a que o mesmo se destina.
Assim, basta que se verifique uma destas situações para que o imóvel seja considerado como indivisível devendo o juízo que se opera sobre tal ser atual, atendendo à situação presente no momento em que a questão é apreciada e não ao que poderá a vir a ser no futuro, por exemplo, com a realização de obras.
Imaginemos um edifício, para habitação, constituído por rés do chão, primeiro e segundo andar, o qual, após a realização de obras, até é suscetível de ser constituído em propriedade horizontal permitindo, deste modo, a autonomização do rés do chão, do primeiro e segundo andares, passando cada uma a constituir uma fração autónoma.
Mas, como referido, essa será uma situação eventual e futura e não atual pelo que, nesta situação, o tribunal não poderá declarar que o prédio é divisível por ser possível que se venha a constituir uma propriedade horizontal.
Acresce sempre que a realização das obras que permitissem que no futuro se viesse a constituir a propriedade horizontal são obras de vulto, do ponto de vista económico, não existindo uma possibilidade legal de, para efeitos de agilizar a divisão do prédio comum, impor a realização de obras para efeitos de constituição de propriedade horizontal impondo, ainda, a repartição dos custos pelos consortes.
Assim, no exemplo aqui dado e, de acordo com o quadro legal, o edifício em causa teria que ser considerado indivisível, situação em que, na conferência de interessados, levará a que se tente um acordo dos interessados na adjudicação do edifício a algum ou alguns dos consortes e preenchendo-se em dinheiro as quotas dos outros consortes. O acordo dos interessados (consortes) presentes obriga os que, notificados para a aludida conferência, não compareçam na mesma.
Não havendo acordo no que à adjudicação respeita, o edifício será vendido, podendo os consortes concorrer à venda.

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Encargos com imóvel, responsabilidade pelo pagamento e divórcio

Inúmeras vezes, um casal, para aquisição de casa própria, contrai junto de uma entidade bancária, um mútuo, que lhe permita a imediata liquidez para proceder ao pagamento do preço do imóvel que pretendem adquirir.

Uma vez adquirido o imóvel importa proceder ao pagamento mensal das prestações do mútuo, ao pagamento do seguro de vida, do seguro multirriscos do imóvel, do seguro do recheio da habitação e outras despesas.

Se esse casal tiver casado no regime da separação de bens, na falta de indicação em contrário e perante a presunção prevista pelo artigo 1403º, n.º 2 do Código Civil, as mesmas devem ser consideradas quantitativamente iguais.

Divorciando-se o casal, não raras vezes sucede que, ainda que estando o imóvel na titularidade de ambos, um dos ex-cônjuges proceda ao pagamento das prestações mensais devidas pelo mútuo bancário e pague outras despesas, como sejam as referentes ao seguro de vida, ao seguro multiriscos, etc., apesar de essas despesas serem da responsabilidade de ambos.

Ora, nos termos do disposto no artigo 524º do C. Civil, “o devedor que satisfizer o direito do credor além da parte que lhe competia, tem direito de regresso contra cada um dos condevedores, na parte que a este compete”.

Sendo que, de acordo com quanto previsto no art.º 516º do Código Civil “nas relações entre si, presume-se que os devedores ou os credores solidários, comparticipam em parte iguais na dívida ou no crédito, sempre que da relação jurídica entre eles vigente não resulte que são diferentes as suas partes”.

Mais, de acordo com o previsto no nº2 do artigo 1405º do Código Civil, “os comproprietários, separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas”

Ou seja, não obstante um dos membros do ex-casal ter pago, a exclusivas expensas suas, as prestações bancárias e restantes despesas, importa referir que, os comproprietários têm obrigação de participar nos encargos com aquisição do imóvel, na proporção das suas quotas, o que equivale a dizer, na proporção de metade para cada um.

Deste modo, se um dos comproprietários tiver pago, a expensas suas, tais valores (prestação ao banco, seguros, condomínios, etc), este poderá exigir do outro o correspondente a metade de todos os valores que tenha pago, desde a data do divórcio.

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O contrato de mediação imobiliária

Nos últimos anos, as transações comerciais, no setor imobiliário, têm vindo a aumentar, de forma significativa.

Naturalmente, quem pretende, por exemplo, vender, pode optar por colocar o imóvel no mercado contratando os serviços de uma imobiliária e, nesses casos, as partes celebram um contrato vinculando-se a um conjunto de direitos e deveres no quadro legal de um contrato de mediação imobiliária, que se rege pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

Do que falamos quando enunciamos o contrato de mediação imobiliária? Quais as suas principais características?

Desde logo, o contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, devendo as condições de remuneração, (fixa ou percentual), bem como a forma de pagamento, constar obrigatoriamente do clausulado do contrato, sob pena de nulidade (artigo 16º n.º 2 e 5 da mencionada lei).

Quanto à remuneração propriamente dita, importa esclarecer que a mesma não é devida apenas pelo exercício da atividade de mediação, ou seja, a mediadora não é remunerada pelos atos que praticar para encontrar interessado na celebração do contrato (em regra, uma compra e venda). Também esta remuneração não é devida se a mediadora encontrar um interessado, pois só com a conclusão e perfeição do negócio visado (contrato definitivo ou contrato promessa, caso tal tenha sido convencionado (artigo 19º n.º 1 da referida lei) é que nasce a obrigação de pagar.

Assim, a remuneração do mediador imobiliário depende da conclusão e perfeição do negócio visado com a celebração do contrato de mediação imobiliária.

Outro ponto a assinalar neste tipo de contratos é o de que as partes podem estabelecer uma cláusula de exclusividade, nos termos da qual a agência imobiliária goza de uma posição privilegiada, no sentido em que fica afastada a concorrência de outras mediadoras, ficando também afastada a possibilidade de o próprio cliente proceder à venda direta do imóvel em causa.

Com a estipulação de uma cláusula de exclusividade, a mesma tem que ser respeitada durante o período de vigência do contrato, não podendo o contrato cessar por decisão unilateral do cliente, sem invocação de causa justificativa para a cessação.

Nos contratos de mediação imobiliária celebrados com cláusula de exclusividade, a obrigação assumida pela mediadora, por limitar a possibilidade de realização do negócio por outras vias, que não através de si, torna-se numa obrigação mais forte que impõe uma maior diligência na procura de um cliente interessado na compra do imóvel em causa.

Tem assim, a mediadora, uma especial obrigação de concluir e tornar eficaz o contrato previsto na medida em que, com a exclusividade, ficando o cliente impossibilitado de recorrer aos serviços de outras mediadoras, se assim não fosse, estar-se-ia perante um desequilíbrio nas prestações, que não seria legalmente admissível.

No entanto, importa esclarecer que, nos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, a obrigação da mediadora mantém-se como uma obrigação de meios, pois esta apenas se obriga a diligenciar pela obtenção de interessado no contrato, não ficando obrigada a alcançar a conclusão do contrato, pelo que não se está perante uma obrigação de resultado, na medida em que a concretização do contrato não está na disponibilidade da mediadora.

Evidentemente, o direito à remuneração apenas nasce no momento em que é celebrado o contrato de compra e venda do imóvel.

Diferentemente, no contrato de mediação simples (sem exclusividade), não resultando nada em sentido diferente, a mediadora terá apenas o ónus de diligenciar pela procura de potencial interessado e o cliente, que celebrou o contrato de mediação, sendo o proprietário do imóvel a ser vendido, fica constituído na obrigação de pagar uma remuneração à agência quando esta encontre um comprador que, efetivamente, queira formalizar a compra e venda.

Daqui resulta que o contrato de mediação simples e o contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade são realidades diferentes chegando, mesmo, a falar-se em duas subespécies de mediação.

A celebração de um contrato de mediação imobiliária, como todos os contratos, obedece a um conjunto de regras e é sempre aconselhável que quem se vincula tenha sua vontade esclarecida, sabendo concretamente o que se encontra previsto, em termos de clausulado pelo que se necessário for deve procurar ajuda técnica para evitar que, no futuro, se depare com surpresas desagradáveis.

Pedir o devido aconselhamento constitui, pois, uma regra de prudência.

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