A compropriedade e a ação de divisão de coisa comum

Conforme resulta do artigo 1412.º do Código Civil, a regra é a de que:
«1- Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa»
De acordo com o artigo 209.º do Código Civil, são consideradas diviseis as coisas que possam ser fracionadas sem que se altere a sua substância, sem que diminua o seu valor ou sem que tal cause prejuízo para o uso a que destinam.
Assim, sempre que duas ou mais pessoas sejam comproprietárias e, não havendo acordo entre as mesmas para colocar termo à indivisão, a ação de divisão de coisa comum apresenta-se como o meio processual adequado para que o ou os consortes que pretendam colocar termo à indivisão o façam, devendo alegar, para além da sua qualidade de consorte, a divisibilidade jurídica da coisa, seja em substância ou seja em valor pedindo que «se proceda à divisão em substância da coisa comum ou à adjudicação ou venda desta, com repartição do respetivo valor, quando a considere indivisível …» (artigo 925.º do Código de Processo Civil).
A ação de divisão de coisa comum pode ser sumariamente decidida, após contestação da parte contrária, caso as questões suscitadas pelo pedido de divisão possam ser decididas logo que produzida a prova.
Conforme resulta do n.º 4 do artigo 926.º do Código de Processo Civil, ainda que as partes não suscitem a questão da indivisibilidade da coisa, o Tribunal deverá conhecer desta questão oficiosamente tendo em conta os critérios supra mencionados previstos no artigo 209.º do Código Civil, ou seja, por exemplo, um imóvel será divisível se:
1.não existir alteração da sua substância;
2. não diminuir de valor;
3. não existir prejuízo para o uso a que o mesmo se destina.
Assim, basta que se verifique uma destas situações para que o imóvel seja considerado como indivisível devendo o juízo que se opera sobre tal ser atual, atendendo à situação presente no momento em que a questão é apreciada e não ao que poderá a vir a ser no futuro, por exemplo, com a realização de obras.
Imaginemos um edifício, para habitação, constituído por rés do chão, primeiro e segundo andar, o qual, após a realização de obras, até é suscetível de ser constituído em propriedade horizontal permitindo, deste modo, a autonomização do rés do chão, do primeiro e segundo andares, passando cada uma a constituir uma fração autónoma.
Mas, como referido, essa será uma situação eventual e futura e não atual pelo que, nesta situação, o tribunal não poderá declarar que o prédio é divisível por ser possível que se venha a constituir uma propriedade horizontal.
Acresce sempre que a realização das obras que permitissem que no futuro se viesse a constituir a propriedade horizontal são obras de vulto, do ponto de vista económico, não existindo uma possibilidade legal de, para efeitos de agilizar a divisão do prédio comum, impor a realização de obras para efeitos de constituição de propriedade horizontal impondo, ainda, a repartição dos custos pelos consortes.
Assim, no exemplo aqui dado e, de acordo com o quadro legal, o edifício em causa teria que ser considerado indivisível, situação em que, na conferência de interessados, levará a que se tente um acordo dos interessados na adjudicação do edifício a algum ou alguns dos consortes e preenchendo-se em dinheiro as quotas dos outros consortes. O acordo dos interessados (consortes) presentes obriga os que, notificados para a aludida conferência, não compareçam na mesma.
Não havendo acordo no que à adjudicação respeita, o edifício será vendido, podendo os consortes concorrer à venda.

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Encargos com imóvel, responsabilidade pelo pagamento e divórcio

Inúmeras vezes, um casal, para aquisição de casa própria, contrai junto de uma entidade bancária, um mútuo, que lhe permita a imediata liquidez para proceder ao pagamento do preço do imóvel que pretendem adquirir.

Uma vez adquirido o imóvel importa proceder ao pagamento mensal das prestações do mútuo, ao pagamento do seguro de vida, do seguro multirriscos do imóvel, do seguro do recheio da habitação e outras despesas.

Se esse casal tiver casado no regime da separação de bens, na falta de indicação em contrário e perante a presunção prevista pelo artigo 1403º, n.º 2 do Código Civil, as mesmas devem ser consideradas quantitativamente iguais.

Divorciando-se o casal, não raras vezes sucede que, ainda que estando o imóvel na titularidade de ambos, um dos ex-cônjuges proceda ao pagamento das prestações mensais devidas pelo mútuo bancário e pague outras despesas, como sejam as referentes ao seguro de vida, ao seguro multiriscos, etc., apesar de essas despesas serem da responsabilidade de ambos.

Ora, nos termos do disposto no artigo 524º do C. Civil, “o devedor que satisfizer o direito do credor além da parte que lhe competia, tem direito de regresso contra cada um dos condevedores, na parte que a este compete”.

Sendo que, de acordo com quanto previsto no art.º 516º do Código Civil “nas relações entre si, presume-se que os devedores ou os credores solidários, comparticipam em parte iguais na dívida ou no crédito, sempre que da relação jurídica entre eles vigente não resulte que são diferentes as suas partes”.

Mais, de acordo com o previsto no nº2 do artigo 1405º do Código Civil, “os comproprietários, separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas”

Ou seja, não obstante um dos membros do ex-casal ter pago, a exclusivas expensas suas, as prestações bancárias e restantes despesas, importa referir que, os comproprietários têm obrigação de participar nos encargos com aquisição do imóvel, na proporção das suas quotas, o que equivale a dizer, na proporção de metade para cada um.

Deste modo, se um dos comproprietários tiver pago, a expensas suas, tais valores (prestação ao banco, seguros, condomínios, etc), este poderá exigir do outro o correspondente a metade de todos os valores que tenha pago, desde a data do divórcio.

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A compropriedade no regime da separação de bens

No regime da separação de bens, os bens que os cônjuges adquirem em conjunto integram-se no regime da compropriedade.

Conforme resulta do artigo 1403.º n.º 1 do Código Civil:

«1. Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.»

E, conforme resulta do n.º 2 do mesmo artigo:

«Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.» (sublinhado nosso)

Assim sendo, por exemplo, se marido e mulher, casados no regime da separação de bens, comprarem uma casa e, apesar de apenas um deles pagar o preço, nada referenciarem a esse propósito na escritura pública de compra e venda, daí resulta que, por aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 1403.º, a lei considera que as quotas de ambos são quantitativamente iguais. Ou seja, cada um deles é comproprietário do imóvel na mesma proporção, apesar de só um ter feito um esforço financeiro para aquisição do imóvel.

Esta situação é tanto mais grave quanto este regime de igualdade das quotas prevista no artigo 1403.º n.º 2 do Código Civil não admite produção de prova em contrário.

Tal equivale a dizer que, se do título constitutivo da compropriedade (no exemplo dado, a escritura pública), não constar nenhuma indicação que permita aferir o valor de cada uma das quotas dos consortes, a lei (n.º 2 do artigo 1403.º) considera que ambas as quotas são quantitativamente iguais.

Assim sendo, é de suma importância que quando, por exemplo, um casal, cujo regime de bens seja o da separação de bens, adquira, em conjunto uma casa, verta na escritura pública de compra e venda a realidade do esforço financeiro de cada um, por forma a que, conste do título constitutivo da compropriedade, o real esforço de cada consorte na aquisição pois, não constando tal, a verdade é que, em caso de divórcio, pode-se fazer valer o regime do n.º 2 do artigo 1403.º do Código Civil, ou seja, um dos consortes, ainda que não tenha contribuído para o pagamento do preço pode, por exemplo, numa ação de divisão de coisa comum, fazer valer a igualdade de quotas que resulta da escritura pública, pelo facto de, na mesma, não ter ficado consignada a diferença quantitativa das quotas.

Mais, não sendo a ação de divisão de coisa comum a ação própria para discutir tal, uma vez que não se poderá fazer prova de que, não obstante constar da escritura pública que ambos os consortes têm quotas iguais, a verdade é que um deles contribuiu mais ou na totalidade para a aquisição do imóvel, tal implicará que, só numa outra ação, é que o consorte que ficou prejudicado com a invocação da igualdade de quotas, poderá fazer valer o seu direito de crédito contra o outro consorte, direito de crédito esse resultante do facto de ter pago, na íntegra ou maioritariamente, o preço de aquisição.

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