A locação no regime da comunhão: o consentimento escrito do outro cônjuge

Dispõe o artigo 1024.º n.º 1 do Código Civil que:

«1. A locação constitui para o locador, um ato de administração ordinária, exceto quando for celebrado por prazo superior a seis anos.»

Em face da redação deste artigo, coloca-se a questão de saber se um dos cônjuges, casado no regime da comunhão de adquiridos, pode arrendar um imóvel, sem ter o consentimento do outro cônjuge, sendo tal arrendamento celebrado por prazo inferior a seis anos.

Com efeito, conforme resulta do artigo 1682.º-A n.º 1 alínea a) do Código Civil:

«1 – Carece do consentimento de ambos os cônjuges, salvo se entre eles vigorar o regime da separação de bens:

a)A alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre imóveis próprios ou comuns.»

Como conjugar estes dois artigos caso seja arrendado um imóvel por um prazo inferior a seis anos? Prevalece quanto disposto no artigo 1024.º n.º 1 ou a previsão da alínea a) do n.º 1 do artigo 1682.ºA?

A resposta a esta questão é a de que prevalece quanto previsto na alínea a) do n.º 1 do artigo 1682.º-A do Código Civil, ou seja, sendo arrendado imóvel por prazo inferior a seis anos, importa que o arrendamento seja consentido por ambos os cônjuges, salvo se entre eles vigorar o regime da separação de bens, isto apesar de, em regra, os cônjuges terem a faculdade de administrar bens comuns, conforme resulta do artigo 1678.º n.º 2 alínea c) do Código Civil.

Com efeito, o legislador entendeu como solução prudente a de não se considerar o arrendamento de imóveis como ato de administração ordinária, na medida em que, em termos práticos, ao se arrendar um imóvel, existe um despojamento de direitos relativos ao gozo do imóvel que não é compaginável com a qualidade de um ato de administração ordinária podendo mesmo, segundo a melhor doutrina, em termos práticos, poder ser equiparado quase a um ato de disposição.

Já quanto ao consentimento o mesmo deve ser dado especificamente para o arrendamento em causa devendo, ainda revestir a forma escrita, para que se garanta que o cônjuge que consente na prática do ato possa refletir sobre o consentimento que presta e ter conhecimento concreto das consequências patrimoniais desse mesmo consentimento e da concreta oneração do bem que integra o património comum do casal.

Mais, garante-se que, assim sendo, existirá também prova do consentimento prestado.

Não sendo o consentimento conjugal prestado nos termos referidos, o contrato de arrendamento é anulável, podendo o cônjuge que não prestou o seu consentimento intentar ação para o efeito dentro dos prazos fixados no artigo 1687.º do Código Civil.

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A responsabilidade do fiador nos contratos de arrendamento

Por regra, sempre que é celebrado um contrato de arrendamento, o senhorio exige a intervenção de um fiador por forma a assegurar que, em caso de incumprimento, por parte do arrendatário, da obrigação de pagamento de renda existe um terceiro, garante da obrigação em causa, a quem poderá ser exigido o pagamento do valor em divida.

Conforme decorre do artigo 703º, alínea d) do Código de processo Civil, podem servir de base à ação executiva os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.

Quanto ao contrato de arrendamento o mesmo constitui título executivo para efeitos de instauração de ação executiva para pagamento de quantia certa conforme resulta do artigo 14º-A, do NRAU.

Saliente-se que, para que o contrato de arrendamento possa constituir título executivo o mesmo tem que ser acompanhado do comprovativo de comunicação, ao arrendatário, do montante de rendas em dívida, podendo, por essa razão, falar-se de um título executivo complexo porque composto por dois elementos.

A questão que se suscita é a de saber se, este título executivo, abrange o fiador do contrato de arrendamento pois trata-se de uma questão que tem sido debatida, quer na doutrina, quer na jurisprudência.

Com efeito, encontramos jurisprudência que considera que o título executivo previsto no artigo 14º-A, do NRAU, respeita apenas ao arrendatário, não se estendendo ao fiador desse contrato de arrendamento que foi incumprindo, ainda que o fiador tenha renunciado ao benefício da excussão prévia.

Porque, conforme referido, a questão não é pacífica também encontramos jurisprudência em sentido inverso, ou seja, jurisprudência que entende que a ação executiva instruída com o contrato de arrendamento e com o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante das rendas vencidas e não pagas se estende ao fiador desde que o senhorio proceda à comunicação a este e junte essa mesma comunicação aos autos executivos. Dentro desta corrente, ou seja, daquela que defende ser possível a formação de título executivo contra o fiador, uma parte da mesma considera que a notificação ao fiador é dispensável na medida em que o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante das rendas vencidas e não pagas, constituem título executivo, seja contra o arrendatário, seja contra o fiador.

Em consequência, para a corrente que defende que não se forma título executivo contra o fiador do arrendatário, o senhorio que pretenda acionar este terá que recorrer a uma ação declarativa para, com a sentença que seja proferida, obter um título executivo contra o fiador.

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Proteção de pessoas idosas ou com deficiência na denúncia ou oposição ao arrendamento - regime extraordinário e transitório

Proteção de pessoas idosas ou com deficiência na denúncia ou oposição ao arrendamento – regime extraordinário e transitório

Foi publicada, no dia 16 de julho – tendo entrado em vigor no dia seguinte, a Lei 30/2018, nos termos da qual e, até ao dia 31 de março de 2019, os senhorios não se podem opor à renovação (ou proceder à denúncia) de contratos de arrendamento em que os arrendatários sejam pessoas idosas (entendendo-se por pessoa idosa quem tenha 65 anos, ou mais) ou com deficiência (com um grau de incapacidade, comprovada, igual ou superior a 60%).

Verificando-se qualquer uma destas duas situações e desde que, em qualquer dos casos, o arrendatário, resida no local há mais de 15 anos, o senhorio, apenas poderá opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato desde que o faça com fundamento em necessidade de habitação para si próprio ou para os seus descendentes em 1º grau.

Da mesma forma, as denúncias já efetuadas pelos senhorios (ou a oposição à renovação) ficam suspensas, até ao dia 31 de março de 2019, se os fundamentos tiverem sido os das alíneas b) e c) do artigo 1101º, Código Civil, ou seja, respetivamente, «b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos; c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.»

Se existir já procedimento especial de despejo ou ação judicial de despejo, o juiz deverá, consoante os casos, determinar a suspensão da tramitação do procedimento no balcão nacional do arrendamento ou a suspensão da instância.

Só será possível prosseguir com a oposição à renovação ou à denúncia dos contratos de arrendamento, nas condições supra referidas, durante o período de suspensão determinado pela Lei 30/2018, se existir uma decisão judicial, transitada em julgado, na qual seja determinada a extinção do contrato de arrendamento ou se tiver sido paga, ao arrendatário uma indemnização pela não renovação ou pela denúncia do contrato de arrendamento (ou se tiver sido celebrado, entre senhorio e arrendatário um contrato que envolva o pagamento dessa indemnização).

Nesta última situação – pagamento de indemnização – o arrendatário, caso pretenda beneficiar da suspensão prevista nesta Lei, poderá comunicar ao senhorio, até 31 de março de 2019, que renuncia à indemnização restituindo, dentro do mesmo prazo, todas as quantias que tenha recebido.

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